منتدى الطريق للحق.. بإدراة المحامي حسن موسى الطراونة
أهلا وسهلا بك زائرنا الكريم...... يشرفنا أن تقوم بالتسجيل ...

قانون المالكين والمستاجرين الجديد

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل

قانون المالكين والمستاجرين الجديد

مُساهمة  المحامي حسن الطراونة في الأربعاء يوليو 07, 2010 10:52 pm


صيغة القانون المعدل لعام 2011 ويقرأ مع القانون رقم 11 لعام 94
من Wesam Hawamdeh-Lawyer‏ في 7 يناير، 2012‏ في 11:43 مساءً‏‏

للعلم تم نشر القانون بتاريخ 31-12-2011 واصبح ساري المفعول بهذا التار يخ
قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994
في صيغته المعدلة بموجب القانون رقم (22) لسنة 2011

المادة 1-
يسمى هذا القانون ( قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1994 ) ، ويعمل به بعد شهرين من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.


المادة 2-
يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك :
العقار: المال غير المنقول المؤجر لغير أغراض الاستغلال الزراعي.
المالك: من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار و أي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الاصلي.
المستأجر: الشخص المنتفع بالعقار عن طريق الاجارة.
بدل الاجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الاجارة مضافاً اليه أي زيادة متحققة عليه بموجب احكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له .
العرصة: الارض الخالية من البناء.

المادة 3-
تطبق احكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في انحاء المملكة باستثناء ما يلي:-
أ- العقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال الزراعي أو تربية الحيوان.
ب- العقارات أو الاجزاء منها التي يقدمها الاشخاص الطبيعيون أو المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى اولئك الاشخاص وبسببه سواء اكان السكن مقدما مقابل بدل اجارة او دونه، او كان من قبيل الامتياز أو الحق الناجم عن العمل او المرتبط به أو كان جزءا من الاجر أو لم يكن كذلك، ويعتبر حق اشغال العقار المعنى في أي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بأنتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على ان يعطى مهلة ثلاثين يوما لاخلاء العقار.
جـ- العقارات أو الاجزاء منها التي تملكها الحكومة أو المؤسسات العامة او البلديات أو المجالس القروية أو مجالس الخدمات المشتركة التي تؤجر بموجب عقود لاستثمارها مثل الفنادق والصالات وأماكن العرض والبيع فيها ودور السينما والمتنزهات والمطاعم وغيرها.
د- أي جزء من العقار يؤجر لشخص أو اشخاص بهدف تقديم الخدمات للعقار او للمنتفعين به.


المادة 4-
أ- يجوز للمستأجر اثبات الاجارة بجميع طرق الاثبات في العقود اللاحقة التي تجري بعد نفاذ هذا القانون.
ب- عقود الاجارة التي ابرمت قبل نفاذ هذا القانون ممن يملك حق التأجير بمقتضى الاحكام القانونية النافذة آنذاك ، تعتبر قانونية ومعمولا بها.

المادة 5-
أ‌- 1- على الرغم من اي اتفاق مخالف ، يحق للمستأجر بموجب عقد اجارة مبرم قبل تاريخ 31/8/2000 الاستمرار في إشغال المأجور بعد انتهاء مدة الاجارة العقدية وفقاً لأحكام العقد وشروطه .
2- عند نفاذ أحكام هذا القانون ، يتم تعديل بدل الاجارة بالنسبة للعقود المشار اليها في البند (1) من هذه الفقرة ، بالاتفاق بين المالك والمستأجر واذا لم يتفقا يحق لأي منهما التقدم بطلب للمحكمة المختصة التي يقع العقار في دائرتها لإعادة تقدير بدل الاجارة بما يتناسب واجر المثل في موقع العقار ، وعلى المحكمة البت في الطلب في مدة لاتزيد عن ستة اشهر من تاريخ تقديمه ، ويكون القرار بأجر المثل قطعياً ونافذاً من تاريخ تقديم الطلب .

ب -1- اما عقود الايجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها.
2-اذا نص العقد على تجدده تلقائياً ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر باشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية .
ج- على أنه يجوز اخلاء المأجور في أي من الحالات التالية:-
1- اذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة، أو اي جزء منه مستحق الاداء قانونا، او تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها او خالف اي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أويراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي.
2- اذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة أو تكررت مخالفته لاي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم انذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لانذار جديد.
3- اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة.
4- اذا سمح المستأجر لشريك او شركة باشغال العقار المؤجر على انه اذا كان شخصان أو اكثر يشغلون العقار عن طريق الاجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم، فان ذلك لا يعتبر موجبا للاخلاء ويسري هذا الحكم الاخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد اسرته العاملين معه في نفس العقار.
5- اذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31-8-2000 بلا اشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة اشهر او اكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى .
6- اذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
7- اذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا.
8- اذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح باحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه اعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو يسمح باحداث مثل هذا التغيير، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها
عند ترك العقار اذا طلب المالك ذلك.
9- اذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة اذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لاحكامه.
10- اذا أنشأ المستأجر على ارض خاصة به أو تملك عقاراً بدلاً عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار اذا كان لغايات السكن او في الموقع الذي يقع فيه العقار اذا كان لغايات اخرى غير السكن



المادة 6-
أ- يسمح للمالك بالبناء على سطح عقاره المؤجر اذا لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.
ب- للمالك الحق في تخلية الدرج المؤجر المؤدي الى سطح عقاره اذا رغب في البناء على ذلك السطح شريطة أن يكون قد حصل على رخصة بالبناء. وان لا يكون للسطح طريق آخر مساو لذلك الدرج في صلاحيته من جميع الوجوه في الوصول الى السطح وفي هذه الحالة يعطى لمستأجر الدرج على وجه الاستقلال تعويض
يعادل اجرة خمس سنوات محسوبة وفقا للاسس الواردة في هذا القانون.
جـ- يشترط ان يتم البناء على السطح بصورة لا تؤدي الى الاضرار بالمستأجر او الانتقاص من انتفاعه بالمأجور بشكل جوهري.
د- تسري أحكام هذه المادة على العقارات المؤجرة قبل نفاذ هذا القانون.

المادة 7-
أ‌- في العقار المؤجر لغايات السكن قبل 31/8/2000 فإنه يحق لأفراد اسرته الذين كانوا يقيمون معه في العقار عند وفاة المستأجر الاستمرار في اشغال المأجور لمدة ثلاث سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون أو من الوفاة ، اما العقار المؤجر لغايات اخرى فيستمر ورثة المستأجر الشرعيين أو أحدهم في اشغال المأجور لمدة ست سنوات على أن يراعى أجر المثل في كل الأحوال .
ب‌- يستمر حق اشغال المأجور لغايات السكن الى الزوجة المطلقة طلاقاً بائناً او انفصالاً كنسياً باتاً لمدة ثلاث سنوات من تاريخ اكتساب الطلاق أو الانفصال الدرجة القطعية من تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون وذلك للعقود المبرمة قبل 31/8/2000.
المادة 8-
لا تسري أحكام المادة -5- من هذا القانون فيما يتعلق بحق المستأجر في الاستمرار في إشغال العقار بعد انتهاء اجارته على مواطني أي دولة اخرى غير المملكة الاردنية الهاشمية او الهيئات التابعة لتلك الدولة الا اذا كانت التشريعات المعمول بها في تلك الدولة تمنح الاردنيين والهيئات الاردنية مثل هذا الحق، ويقع على المستأجر
عبء اثبات ذلك.

المادة 9-
أ- يحق للمالك تخلية العقار اذا رغب في اجراء تغيير أو تعمير وهدم فيه أو في البناء الذي يؤلف العقار قسما منه على وجه يؤثر في العقار، اذا توفرت الشروط التالية مجتمعة:
1- ان يكون قد مضى على انشاء البناء اربعون عاما.
2- ان يكون قد مضى على عقد الاجازة اثنا عشر عاما.
3- ان لا يكون بامكان البناء القائم تحمل زيادة في الطوابق الى المدى الذي تسمح به أحكام التنظيم.
4- ان يكون قد استصدر رخصة قانونية بالبناء.
5- ان يكون المالك قد اخطر المستأجر بواسطة الكاتب العدل قبل مدة لا تقل عن ستة أشهر، على أنه اذا كان في العقار أو الجزء من العقار المراد هدمه أكثر من مستأجر واحد، فلا يجوز تنفيذ الاحكام التي تصدر بالاخلاء بمقتضى هذه المادة الا بعد صدور احكام مماثلة بحق المستأجرين الاخرين او الحصول على موافقتهم
الخطية بتخلية ما يخصهم من العقار، وتعتبر مثل هذه الموافقة بمثابة حكم واجب التنفيذ.
ب-يتضمن الاخطار العدلي المشار اليه في البند -5- من الفقرة السابقة، الطلب الى المستأجر ان يقوم بأعلام المالك بواسطة الكاتب العدل فيما اذا كان يختار التعويض الذي يستحقه او العودة الى الماجور بعد اعادة بنائه بأجر المثل وذلك خلال شهرين من تاريخ تبليغه الاخطار ويكون الحق في العودة مقيدا بنفس كيفية الانتفاع أو
بغاية مماثلة لا تتعارض مع مقتضيات التنظيم. وفي حالة عدم اجابة المستأجر على الاخطار الموجه اليه خلال المدة المعينة يعتبر بأنه قد اختار التعويض.
ج- اذا اختار المستأجر التعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الاخلاء ولم يتم الاتفاق بينه وبين المالك على مقدار التعويض يحق لاي منهما اقامــــة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتقديره.
د- اذا اختار المستأجر العودة الى العقار في البناء الجديد الذي تم الترخيص بانشائه وتعذر عليه ذلك بسبب عدم قيام المالك بهذا الانشاء خلال ثلاث سنوات من تاريخ سريان الرخصة بصورة تمكن المستأجر من اشغاله او لرفض المالك اعادة المستأجر الى العقار رغم اتمام انشائه او تغيير طبيعة او صفة استعماله فللمستأجر الحق في
اقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة للمطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الاخلاء.
هـ- على المالك اخطار المستأجر بوساطة الكاتب العدل بانه قد اتم انشاء البناء الجديد وان على المستأجر ابداء رغبته في العودة الى العقار خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ الاخطار وذلك بمقتضى جواب بوساطة الكاتب العدل.
و- اذا ابدى المستأجر رغبته في العودة الى العقار خلال المدة المبينة في الفقرة (هـ) من هذه المادة ينظم المالك والمستأجر عقد ايجار جديدا بالشروط التي يتفقان عليها وفي حال عدم اتفاقهما يحق لاي منهما اقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتحديد بدل اجر مثل سنوي للعقار بتاريخ اقامة الدعوى.
ز- اذا نكل المستأجر عن العودة الى العقار او عن دفع بدل اجر المثل المقدر من المحكمة فيسقط حقه في المطالبة باي تعويض ويحق للمالك مطالبته ببدل العطل والضرر الذي لحق به.

المادة 10-
يجوز اخلاء المأجور دون تعويض اذا كان آيلا للسقوط أو معرضا سلامة الاخرين أو ممتلكاتهم للخطر.

المادة 11-
أ - لمالك العرصة المؤجرة لاي غرض الحق في تخليتها اذا توافر الشرطان المنصوص عليهما في البندين (4) و (5) من الفقرة (أ) من المادة (9) من هذا القانون دون ان يكون للمستأجر الحق في العودة الى العقار ويقتصر حقه على التعويض الذي يتم تقديره من المحكمة المختصة.
ب- اذا كان في العرصة المطلوب تخليتها اي بناء أقامه المستأجر بموافقة المالك-باستثناء الاكشاك او غرف الحراسة او ما يماثلها- فلا يجوز الحكم بتخلية العرصة الا اذا كان قد مضى على اقامة ذلك البناء عشر سنوات على الاقل.


المادة 12-
اذا لم تكن كيفية دفع بدل الاجارة مبينة في العقد فتعتبر الاجرة مشاهرة تدفع في بداية كل شهر من أشهر العقد.


المادة 13-
أ- يلزم المستأجر بدفع بدل الاجارة أو اي قسط منه مستحق الاداء طيلة المدة التي تستغرقها رؤية الدعوى المتعلقة بالمأجور ويكون التخلف عن دفعه سببا مضافا لاسباب دعوى التخلية القائمة اذا طلب المالك من المحكمة أن تأمر المستأجر بدفع الاجرة المستحقة ولم يقم بالدفع خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه أو تبليغ وكيله أمر المحكمة أو اذا لم يثبت انه دفع تلك
ب - دون الاخلال باحكام المادة (19) من هذا القانون ، اذا امتنع المستأجر عن تخلية المأجور او تسليمه عند انتهاء مدة الاجارة ، يجوز للمالك مطالبة المستأجر بدفع تعويض يتم احتسابه اما على اساس اجر المثل او بدل الاجارة المحدد بالعقد وفقاً لما يختاره المالك وذلك عن كامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة العقار المأجور او اي دعوى اخرى لاسترداد المأجور امام محكمة الدرجة الاولى .
ج- على الرغم مما ورد في اي قانون اخر ، تعتبر المحكمة التي تنظر في دعوى الاخلاء او دعوى منع المعارضة او اي دعوة متعلقة بالمأجور صاحبة اختصاص بالحكم بالاجرة المستحقة والتعويض المنصوص عليه في الفقرة (ب) من هذه المادة واي مطالبات اخرى متعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها وذلك مع الحكم الصادر في تلك الدعوى.


المادة 14-
يعتبر بدل الاجارة الذي حدده هذا القانون مطبقا من تاريخ نفاذ أحكامه ويسري على العقود السارية المعقودة قبل ذلك دون مساس بتواريخ الاستحقاق المبينة في تلك العقود.

المادة 15 -
يعتبر ايداع الأجرة الى صندوق المحكمة التي يقع العقار ضمن منطقتها ايداعا قانونيا ووفاء، ويرسل ديوان المحكمة اشعارا الى المالك بالايداع ودعوة للاستلام مقابل رسم مقطوع قدره دينار واحد يدفعه المودع.


المادة 16
تتم اعادة النظر في بدل الاجارة كل خمس سنوات وفقاً لأحكام البند (2) من الفقرة (أ) من المادة (5) من هذا القانون..

المادة 17 -
أ - اذا قام المالك او أمر بالقيام بعمل يقصد منه ازعاج المستأجر أو الضغط عليه لتخلية العقار أو زيادة الأجرة كقطع المياه أو سد المجاري او أتلاف أي من الأشياء التابعة له أو كانت فيه أو أزالتها أو تعطيل الخدمات المشتركة فللمستأجر تصليح أو اعادة أو تركيب ما تم اتلافه أو ازالته بعد اخطار المالك بذلك وحسم النفقات من بدل
الاجارة.
ب- إذا لم يؤد المؤجر كل الخدمات المتفق عليها أو بعضها صراحة أو ضمنا دون مسوغ مشروع للمستأجر أن يطالب المؤجر عن كل واقعة منها بتعويض عادل.
جـ- للمحكمة إذا رأت غبنا يلحق بالمؤجر في عقود الاجارة الذي يشمل الماء والكهرباء وما ماثلها من خدمات أن تحكم بتقدير قيمة تلك الخدمات الملحوظة حين العقد وتفريقها عن الأجرة والزام المستأجر بما يزيد على ذلك.


المادة18-
يعتبر عقد الاجارة سنداً تنفيذيا قابلاً للتنفيذ للمطالبة بالاجور المستحقة بموجبه لدى دائرة التنفيذ المختصة وفق احكام التشريعات النافذة .

المادة19-
يجوز للمؤجر بموجب عقد اجارة خطي اتباع الاجراءات التالية لاخلاء او استرداد العقار المأجور واستلامه خالياً من الشواغل اذا كان سبب الاخلاء او الاسترداد انتهاء مدة عقد الاجارة وفق احكام العقد او وفق احكام الفقرة (ب) من المادة (5) من هذا القانون :-
أ-اذا قام المالك باخطار المستأجر بلزوم اخلاء او رد المأجور بانتهاء مدة عقد الاجارة وامتنع المستأجر عن اعادة المأجورخلال مدة عشرة ايام من تاريخ تبليغه الاخطار او تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهما لاحق ، فيعتبر ذلك سببا مشروعا للمالك لتقديم طلب الى قاضي الامور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار
قرار باخلاء او استرداد المأجور وللقاضي او من ينتدبه اجراء الكشف لاثبات واقع حال المأجور اذا وجد ذلك ضرورياً .
ب- يعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي وفق احكام قانون التنفيذ اذا تحقق الشرطان التاليان مجتمعين :-
1- انقضاء مدة عشرة ايام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر بدون الطعن فيه او تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه وعلى محكمة الاستئناف ان تنظر في هذا الطعن مرافعة .
2-تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية او مصرفية يقدر قيمتها قاضي الامور المستعجلة او المحكمة المختصة وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر اذا تبين ان المالك غير محق بطلبه .
ج- على الرغم مما ورد في اي قانون اخر ، لا يكون المالك ملزماً باقامة دعوى موضوعية بشأن القرار المستعجل القاضي باخلاء او استرداد المأجور ، كما لا يمس القرار المستعجل حق اي طرف باقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الاخر لتقديم اي ادعاءات او مطالبات وفق احكام التشريعات النافذة .
د- اذا مضت مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار المستعجل وبدون ان يقدم المستأجر دعوى موضوعية امام المحكمة المختصة بخصوص عقد الاجارة موضوع القرار المستعجل فعلى قاضي الامور المستعجلة انهاء مفعول الكفالة العدلية او اعادة الكفالة المصرفية الى المالك بناء على طلبه .
هـ- اذا كان العقار مؤجراً مفروشاً فلا يلزم توجيه الاخطار واجراء الكشف المشار اليهما في الفقرة (أ) من هذه المادة ، ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الاخلاء او الاسترداد قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره وذلك على الرغم مما ورد في البندين (1) و(2) من الفقرة (ب) من هذه المادة .


المادة20-
اذا عرض المستأجر على المالك استلام العقار المأجور بسبب انتهاء مدة الإجارة وامتنع المالك عن استلامه رغم تبلغه انذاراً عدلياً بذلك ، يجوز للمستأجر ان يقدم طلباً الى قاضي الامور المستعجلة لتسليم العقار المأجور الى المحكمة وذلك دون الاخلال بحقوق الطرفين وفق احكام العقد .



المادة 21 -
يلغى قانون المالكين والمستأجرين رقم - 62 - لسنة 1953 وتعديلاته.


المادة 22-
رئيس الوزراء والوزراء مكلفون بتنفيذ أحكام هذا القانون.



أسئلة حول القانون الجديد:
اخيرا وبعد طول مناقشات وعدة جلسات ومؤتمرات توعية استمرت لفترة اكثر من سنة ونصف السنة صدر قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17لسنة 2009 وتم نشره في الجريدة الرسمية في العدد رقم 4979 بتاريخ 1 ـ 9 ـ 2009 وسيتم العمل به اعتبارا من 1 ـ 12 ـ 2009 ولكن الغريب في الموضوع ليس الاحكام التي تناولها او مدى التعديل او كونها مبتكرة ام لا انما عدم تجاوب او انفعال القطاعات التي تناولتها الاحكام المعدلة في هذا القانون كأنفعالها عند البحث في الاقتراحات ، والعديد من المناقشات اثيرت سابقا بين مؤيد ومعارض لافكار واقتراحات كانت تبرز من القطاعات المختلفة سواء من الملاك او المستأجرين ولكن بحث تأثير التعديلات التي تمت لم يلق نفس الاهتمام السابق .

في هذه الزاوية سوف نقوم بالقاء الضوء على هذا القانون والتعديلات التي وردت عليه وشرحها ومعالجتها من النواحي القانونية ثم الاقتصادية والاجتماعية مع الاخذ بها كما هي دون ان نتناول اعتراضات القطاعات المختلفة وذلك من خلال مقالات تتناول هذه المواضيع والتعديلات التي جرت على القانون اضافة الى اننا سنقوم بالاجابة على الاسئلة التي تبرز نتيجة التعديلات والمتعلقة بهذه المواضيع او اية اسئلة تطرح من قبل الجمهور حول هذه التعديلات

السؤال الاول : متى سيكون تاريخ التطبيق لقانون المالكين والمستأجرين المعدل وهل تطبق الزيادة من تاريخ تطبيق القانون ؟

الاجابة : ان تاريخ تطبيق او نفاذ احكام قانون المالكين والمستأجرين يختلف عن تاريخ تطبيق الزيادة المقررة بموجب الاحكام المعدلة حيث ان تاريخ او نفاذ القانون هو 1 ـ 12 ـ 2009 في حين الزيادة ستطبق وبالنسب المندرجة فيها بواقع 5% ، 4% ، 2% حسب تواريخ العقود الواردة في القانون عن كل سنة من سنوات العقد حسب التفصيلات الواردة فيه اعتبارا من 1 ـ 11 ـ 2011 وسيتم توضيح الية حسابها لاحقا .

السؤال الثاني : هل يشترط توجيه الانذار العدلي لغايات استحقاق الزيادة ؟

الاجابة : الزيادة قد وردت بحكم القانون وحسب التفصيلات بنسب الزيادة وتواريخ العقود وحيث ان القانون فرضها فالقانون هو مصدر الالزام بها بغض النظر عن توجيه انذار او عدم توجيه انذار .

السؤال الثالث : هل يعتبر عدم دفع الزيادة سبب من اسباب الاخلاء للمأجور او فسخ العقد ؟

الاجابة : نعم يعتبر عدم دفع الزيادة المقررة بموجب القانون سبب من اسباب الاخلاء او فسخ العقد حسب واقع الحال ولكن لغايات دعوى الاخلاء او الفسخ يجب توجيه الانذار العدلي وان يتم تبليغه بشكل اصولي وان يتخلف المستأجر عن دفع تلك الزيادة ، وهذا الحكم يختلف عن موضوع المطالبة بالزيادة كمطالبة بمبالغ وليس لغايات الاخلاء .

السؤال الرابع : متى يمكن تطبيق المادة المتعلقة باعتبار عقد الايجار سند تنفيذي والمطالبة به امام دائرة التنفيذ ؟

من حيث المبدأ فان المادة ( 20 ) من قانون المالكين والمستأجرين تنظم اجراءات وبالتالي فهي تطبق من وقت دخول القانون حيز التنفيذ وبشكل عام فانه يمكن المطالبة بكامل الاجور المستحقة بموجب ذلك العقد امام دائرة التنفيذ بعد 1 ـ 12 ـ 2009 .

السؤال الخامس : هل يمكن انكار الدين حسب احكام قانون التنفيذ في حال تنفيذ عقد الايجار كسند تنفيذي ؟

الاجابة : ان حالة انكار الدين واردة بموجب قانون التنفيذ وبالتالي فهي متعلقة بالسندات التي يتم تنفيذها امام دائرة التنفيذ وحيث ان القانون اعتبر عقد الايجار سندا تنفيذيا فانه يستطيع المستأجر انكاره ويكلف المالك بمراجعة المحكمة المختصة لاثبات استحقاق الاجور و ـ أو صحة المطالبة ، ولكن يجب التنبيه الى انه في حال ثبوت الدعوى فان المستأجر يكون ملزما بهذه المبالغ ( الاجور ) بالاضافة الى غرامة من خمس الى ثلث المبلغ كغرامة للخزينة .

السؤال السادس : هل تعتبر المبالغ المشترطة في العقد مثل الخدمات المشتركة او بدل المعارف او الكهرباء والماء او اجرة الحارس جزءا من الحقوق المطالب بها في عقد الايجار ؟ وهل يتم طرحها كسند تنفيذي ؟

الاجابة : ان المادة ( 20 ) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل جاءت بقولها ( يعتبر عقد الاجارة سندا تنفيذيا قابلا للتنفيذ للمطالبة بالاجور المستحقة بموجبه لدى دائرة التنفيذ المختصة وفق احكام التشريعات النافذة ) من الواضح من هذا النص انه يعالج المطالبة بالاجور المستحقة ولا يعالج باقي المبالغ المتفق عليها مثل ( بدل المعارف ، او اجرة الحارس ، او الماء ..... ) وبالتالي فانه لغايات المطالبة بهذه المبالغ يقتضي اقامة الدعوى حسب احكام القانون .

السؤال السابع : هل النص على ان العقد يجدد تلقائيا ملزم للمالك والمستأجر معا او ملزم للمالك فقط اذا رغب المستأجر ؟

الاجابة : هو ملزم للمالك والمستأجر معا اذا ورد هذا الشرط في العقد حيث ان العقد شريعة المتعاقدين ، الا انه هنالك حق للمستأجر بالانحلال من ذلك الشرط على ان يعلم المالك بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية اما اذا ابدى المستأجر رغبته بعدم التجديد بعد دخول السنة الجديدة ( او المدة الجديدة) فهو ملزم بشرط التجديد التلقائي الوارد في العقد واذا اراد انهاء العقد فعليه ان يدفع للمالك بدل الايجار عن السنة المجددة التي لم يرغب هو في اتمامها اذا لم يوافق المالك على انهاء العقد .

السؤال الثامن : ما هو وضع البيوت والطوابق والشقق التي تؤجر مفروشة بموجب القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين ؟

الاجابة : بموجب هذا القانون المعدل فانه تم تعديل المادة الثالثة من القانون الاصلي بالغاء الفقرة هـ التي كانت تستثني البيوت والطوابق والشقق التي تؤجر مفروشة من احكام هذا القانون وعليه اصبحت خاضعة لاحكام القانون فهي على سبيل المثال اصبحت خاضعة للاحكام المتعلقة بتعريف المالك او المخول بالتأجير وخاضعة للاحكام المتعلقة بحالات الاخلاء والاحكام المتعلقة بانتقال حقوق الاجارة لافراد الاسرة الذين يقيمون معه بعد الوفاة اضافة الى اختصاص المحكمة التي تنظر دعوى الاخلاء حسب قيمة العقد وغيرها من الاحكام الهامة التي اصبحت تنطبق على هذه الفقرة وسوف نتناول الموضوع بتفصيل اكثر في احدى مقالاتنا القادمة .

السؤال التاسع : هل القانون بعد التعديل اصبح مطبقا على كافة العقارات ؟

الاجابة : لقد نصت المادة الثالثة من القانون الاصلي على ان احكام قانون المالكين والمستأجرين تطبق على جميع العقارات المؤجرة في المملكة باستثناء:

أ ) العقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال الزراعي او تربية الحيوان .

ب ) العقارات او الاجزاء منها التي يقدمها الاشخاص الطبيعيون او المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى اولئك الاشخاص وبسببه سواء اكان السكن مقدما بدل اجاره او دونه ، او كان من قبيل الامتياز او الحق الناجم عن العمل او المرتبط به او كان جزءا من الاجر او لم يكن كذلك ، ويعتبر حق اشغال العقار المعني في اي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بانتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على ان يعطى مهلة ثلاثين يوما لاخلاء العقار .

ج ) العقارات او الاجزاء منها التي تملكها الحكومة او المؤسسات العامة او البلديات او المجالس القروية او مجالس الخدمات المشتركة التي تؤجر بموجب عقود لاستثمارها مثل الفنادق والصالات واماكن العرض والبيع فيها ، ودور السينما والمتنزهات والمطاعم وغيرها .

د) اي جزء من العقار يؤجر لشخص او اشخاص بهدف تقديم الخدمات للعقار او للمنتفعين به .

وبموجب التعديل الذي تم على القانون فانه تم الغاء الفقرة الاخيرة منها ( هـ ) المتعلقة بالبيوت والطوابق والشقق التي تؤجر مفروشة حيث اصبحت خاضعة لاحكام هذا القانون .

( وسيتم افراد مقالة خاصة للحديث عن اموال الايتام واموال الاوقاف لبحث طبيعة تلك العقارات والاحكام المطبقة عليها )

السؤال العاشر : هل يستطيع المستأجر تسليم العقار للمحكمة اذا رفض المالك استلامه ؟

الاجابة : لقد اشتمل القانون المعدل لحل مثل هذه الاشكالية واضاف مادة للقانون تتحدث عن الاجراء المتبع من قبل المستأجر لكي يخلي مسؤوليته من العقار ولا يترك الامر دون قواعد وبالتالي تحكم المالك بالمستأجر ، وعليه وحسب نص المادة فانه اذا قام المستأجر بالطلب من المالك باستلام العقار بسبب انتهاء العقد وامتنع المالك عن استلامه فان المؤجر يقوم بتوجيه انذار عدلي للمالك لاستلام العقار حيث ان العقد انتهى واذا استمر بالامتناع فانه يحق للمستأجر ان يقدم طلبا الى قاضي الامور المستعجلة لتسليم العقار للمحكمة مع مراعاة احكام العقد المبرم بين الطرفين .
منقول: نافذة «الدستور» القانونية : اسئلة مقترحة على قانون المالكين والمستأجرين المعدل
المحامي الاستاذ ياسر شقير ـ المركز الوطني للقانون.

...

يشكل القانون الجديد للمالكين والمستأجرين هاجسا مرعبا للمواطنين، خاصة أنه ومع انتهاء العام الجاري سيتم وفقا له إلغاء كل العقود السكنية والتجارية المبرمة حاليا.

إن قانون المالكين والمستأجرين تم تعديله مرتين في السنوات التسع الأخيرة، حيث تمت إعادة صياغة القانون مرتين، ففي عام 2000 تم تعديله، ثم عدنا لتعديله في عام 2009.

وبين أن نقطة الخلاف المركزية حول هذا القانون هو أنه في نهاية 2010 سوف تنتهي العقود حكما، وهذا الأمر بدأ منذ الآن يثير ضجة متصاعدة، نخشى من توابعها. فالناس وأصحاب الشركات أصبحوا جميعا متخوفين مما سيكون عليه الحال بعد انتهاء عقودهم السكنية أو التجارية، وعلى أثر ذلك فإن هناك توجهات ملكية سامية بان يجد مجلس النواب المقبل حلا فيما يتعلق بهذه القضية الشائكة.

أن "عقود الإيجار هي أكثر العقود انتشارا في الأردن، على اعتبار أن اغلب الشعب الأردني هو من المستأجرين سواء كانوا أفرادا أو مؤسسات".

وأوضح أن قانون المالكين والمستأجرين الذي صدر عام 2009، جاء ليحدد مددا جديدة تختلف عن قانون 2000 ولكن صياغته لم تكن واضحة.
فمن الواضح أنه وبعد صدور القانون الجديد أصبحت لدينا ثلاث مرجعيات قانونية، فهناك العقود التي باتت تسمى بالعقود القديمة والتي تم إبرامها قبل شهر آب من عام 2000، والعقود التي جاءت بعد عام 2000 وحتى عام 2009 والتي سميت بالعقود الجديدة، وهناك العقود التي ستأتي بعد دخول القانون الجديد إطار العمل في نهاية عام 2010.

وأن المرجعية الثالثة المشار إليها جاءت لتعالج بالدرجة الأولى مسألة المدد سواء للعقارات السكنية أو العقارات المستأجرة لغايات أخرى وهي التجارية، وأخرجت نوعا جديدا من القضايا المتعلقة بالمالكين والمستأجرين ما بين الإخلاء والفسخ، حيث طرحت خيارا ثالثا وهو استرداد المأجور، حيث قال القانون الجديد إنه في نهاية العقد يستطيع المالك أن يرفع دعوى قضائية على المستأجر لإخراجه منه، وهذا الأمر لم يكن موجودا في القوانين القديمة، والمثير أن الدعوى التي يرفعها المالك ضد المستأجر تعامل معاملة الدعاوى المستعجلة. أي أنك تقدم طلبا ويسمى طلبا وليس دعوى تطلب فيه أن تسترد المأجور لأنك لا ترغب بتأجيره مرة أخرى، وبما أنها دعوة جديدة لها متطلبات جديدة فالقانون الجديد يلزمك بكفالة وأنت كمالك يجب أن تقدم كفالة للمحكمة تحددها المحكمة قبل أن تطلب هذا الطلب.
أن اعتبار الدعوة القضائية التي يرفعها المالك على المستأجر، هي عبارة عن طلب يستلزم نوعا جديدا من الرسوم، فالأصل أن يكون رسمه هو نفس رسم الطلب وهو 50 دينارا زائدا الوكالة، إلا أنه كان هناك خلاف حول هذا الموضوع، فبعض المحاكم اعتبرت الدعوى طلبا وقررت دفع 50 دينارا وبعض المحاكم اعتبرتها غير ذلك وهي أن تدفع عليها نصف رسم الدعوة كاملا قياسا على طلبات منع السفر وطلبات الحجز التحفظي.

وأن هناك ثلاثة أنواع من الدعاوى المتعلقة بالمالكين والمستأجرين، الأولى دعاوى الإخلاء وهي تشمل العقود القديمة قبل عام 2000 وهذه يجب أن يسبقها إخطار عدلي أي إنذار عدلي ولابد أن يمر 15 يوما على مدة الإنذار. والثانية الدعاوى التي فيها فسخ، وهذا ينطبق على عقود الإيجار بين الأعوام 2000 و2009. والثالثة الدعاوى بعد عام 2009 فإذا انتهت مدة عقد الإيجار ولا تريد أن تجدد العقد، فإنك تقدم طلبا مستعجلا لتمكينك من مأجورك، وتأخذ الدعوى صفة الاستعجال، أنت تطلب من المحكمة استرداد المأجور والمحكمة تحكم لك باسترداده في وقت قصير.

منقول عن د. المحامي صهيب موسى المومني.

...
تعديلات متوقعة على «المالكين والمستأجرين» تعالج كل حالة على حدة

6/1/2011


أكد مصدر حكومي رفيع أن اللجنة الحكومية المكلفة بإعادة دراسة قانون المالكين والمستأجرين ستعيد النظر بمدد الإخلاء التي حددها قانون المالكين والمستأجرين بالاستناد إلى عدد من الخيارات ومنح المحاكم صلاحيات تقديرية أكبر من الممنوحة حاليا لإنهاء هذه العقود.
وأوضح المصدر الذي طلب عدم ذكر اسمه أن منح المحاكم صلاحيات تقديرية في إنهاء العقود سيترافق مع إقرار "بدل المثل" والذي تقوم فكرته على منح المالك أجرة مساوية لأحدث عقار مماثل تم تأجيره في المنطقة السكنية أو التجارية التي يقع فيها عقاره.
وبموجب هذا التوجه سيكون للمحاكم حق إقرار إنهاء العقود أو منح بدل المثل وفق المعطيات المقدمة للمالك والمستأجر ولكل حالة على حده على أن يتم تحديد موعد جديد لإنهاء عقود الإيجار التي يتقرر منح بدل المثل فيها.
وبحسب المصدر فان اللجنة الحكومية التي تضم وزراء العدل والمالية والصناعة والتجارة كلفت بانجاز مسودة مشروع قانون جديد على أن يقدم إلى مجلس النواب في الدورة العادية المقبلة لمجلس الامة على ابعد تقدير.
وكان قانون المالكين والمستأجرين خضع لتعديلات مهمة اواخر العام الماضي شملت تعديل 22 مادة ، أكثرها أهمية هي المواد التي تحدد سقوفاً جديدة لانتهاء عقود الإجارة ، ورفع قيمة الإجارات للعقود سارية المفعول قبل العام ,2000
ولجأت الحكومة قبل ايام الى تقديم قانون معدل بصفة الاستعجال لوقف العمل بالمادة اقرت انهاء بعض العقود في الاول من الشهر الحالي حيث عمل التعديل على تمديد هذه الفترة لمدة عام واحد ، وتسعى الحكومة لتعديل جديد يقر قبل نفاذ هذه المدة.
يشار الى ان فكرة "بدل المثل" تم مناقشتها غداة اعداد القانون الحالي ، الا ان اللجنة الحكومية استبعدت الفكرة حينها لعدم اضافة اعباء جديدة على المحاكم.



اهم بنود قانون المالكين والمستاجرين الجديد 2010

يدخل القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين لعام 2009 حيز التنفيذ يوم 1-12-2009 بعد استكمال كافة مراحله الدستورية.وكانت الحكومة ، وبناء على توجيهات ملكية ، تقدمت بمشروع القانون
الجديد بداية العام الحالي لمواجهة الاثار المتوقعة للقانون القديم الصادر عام 2000 والذي كان سيعمل على انهاء كافة عقود الايجار المبرمة قبل اقراره مع نهاية العام المقبل.ويعمل القانون المعدل
على تأجيل اخلاء المأجور لسنوات إضافية ووفق مراحل مرتبطة بتاريخ بدء الاجارة بدلا من إخلائه في نهاية 2010 كما كان في القانون القديم.وفرق القانون الجديد بين عقود الايجار لغايات السكن
وعقود الايجار لغايات غير السكن

حيث تنتهي عقود الإيجار المبرمة قبل 1 ـ 1 ـ 1970 بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2010
اما عقود الإيجار السكنية المبرمة من 1 ـ 1 ـ 1970 لغاية 1 ـ 1 ـ 1975 فينتهي مفعولها في 31 ـ 12 ـ 2011
وعقود الإيجار السكنية المبرمة خلال الفترة من 1 ـ 1 ـ 1975 وحتى 31 ـ 12 ـ 1984 ينتهي مفعولها في 31 ـ 12 ـ 2012
وعقود الايجار السكنية المبرمة خلال الفترة من 1 ـ 1 ـ 1985 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1989 ينتهي مفعولها في ,2013
اما العقود السارية بتاريخ 1 ـ 1 ـ 1990 وحتى تاريخ 13 ـ 12 ـ 1994 فينتهي مفعولها في 13 ـ 12 ـ 2014
وعقود الايجار من 1 ـ 1 ـ 1995 وحتى 30 ـ 8 ـ 2000 تنتهي بتاريخ 31 ـ 12 ـ ,2015
وبالنسبة لعقود الايجار المبرمة لغير غايات السكن اذا كانت العقود سارية المفعول قبل 1 ـ 1 ـ 1980
فينتهي مفعولها في 31 ـ 12 ـ 2011
والعقود التي ابرمت بتاريخ 1 ـ 1 ـ 1980 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1989 ينتهي مفعولها في 31 ـ 12 ـ 2012
اما عقود الايجار غير السكنية السارية المفعول بتاريخ 1 ـ 1 ـ 1990 وحتى 31 ـ 12 ـ 1994 فينتهي مفعولها في 2013
وينتهي مفعول العقود التي ابرمت خلال الفترة من 1 ـ 1 ـ 1995 وحتى 30 ـ 8 ـ 2000 بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2014

وانصافا لطرفي المعادلة وتعويضا للمالكين عن تمديد سريان عقود الايجار فقد اقر القانون الجديد زيادة على الايجار كما يلي:
اولا: بالنسبة لعقود الايجار المبرمة قبل تاريخ 1 ـ 1 ـ 1975 يضاف اليها بدل ايجار اعتبارا من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011
ما نسبته خمسة بالمائة من بدل الايجار الاساسي عن كل سنة مضى فيها الايجاراعتبارا من تاريخ بدء الايجار وحتى
تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010 اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن ،
وتصبح هذه النسبة ستة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغايات غير السكن.

ثانيا: بالنسبة لعقود الايجار المبرمة في المدة الواقعة بين 1 ـ 1 ـ 1975 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1990
يضاف الى بدل الايجار اعتبارا من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ما نسبته ثلاثة بالمائة من بدل الإيجارالأساسي عن
كل سنة مضى فيها الإيجار اعتبارا من تاريخ بدء الايجار وحتى 31 ـ 12 ـ 2010 وذلك اذا كان العقار
مؤجرا لغايات السكن ، وتصبح هذه النسبة اربعة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن.

ثالثا: بالنسبة لعقود الايجار المبرمة خلال المدة الواقعة بين 1 ـ 1 ـ 1991 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000 يضاف
الى بدل الايجار اعتبارا من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ما نسبته واحد بالمائة من بدل الايجار الاساسي عن كل سنة
مضى فيها الايجار اعتبارا من تاريخ بدء الايجار وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010 وذلك اذا كان العقار مؤجرا لغايات
السكن ، وتصبح هذه النسبة اثنين بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن.







المحامي حسن الطراونة
Admin

عدد المساهمات : 312
تاريخ التسجيل : 14/05/2010
الموقع : hasan-tr.alafdal.net

http://hasan-tr.alafdal.net

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة


 
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى